整理了《不动产登记暂行条例》第十四条的全文内容、主旨和释义，以加深对不动产登记暂行条例第十四条的理解。不动产登记暂行条例第十四条内容如下：

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

主旨

本条是关于不动产登记申请的规定，并区分了共同申请和单方申请的情形。

释义和理解

一、不动产登记以依申请登记为原则，其他登记为例外。

是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。不动产登记以申请为原则，登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。

依申请登记的例外情形，具体而言，主要包括以下几种：

一是查封登记的情形。查封登记是由登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行的登记，不需要申请。目前相关的规定主要有最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）以及中央纪律检查委员会、最高人民法院、国土资源部、住房和城乡建设部等单位关于印发《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》的通知（法发[2010]15号）。

二是登记机构可以直接进行变更登记的情形。如已登记的不动产所在地的地名发生变化的，登记机构可以不需要经过当事人申请直接办理变更登记，因为这种变化不影响当事人的实体权利。

三是登记机构可依职权进行的注销登记情形。现实生活中存在不少原权利人怠于申请注销登记的情况，此时登记簿仍然记载为原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的权利。特殊情况下登记机构可以基于职权直接办理注销登记；一般情况下，登记机构不得直接注销。

二、不动产登记以共同申请为原则，单方申请为例外。

本条第一款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如不动产买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的，还应该征得第三人的意见。

本条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。当事人单方申请情形有限，因此，本款采用了列举的方式对单方申请的情形进行了规定。单独申请的情形基本上可以分为二种：一是不存在不动产权利的交易，也就不存在对方当事人，只能单独申请；二是权利来源于法律的规定，不需要征得原不动产权利人的同意，也不必要求原权利人和现权利人一同申请。