整理了《不动产登记暂行条例》第十九条的全文内容、主旨和释义，以加深对不动产登记暂行条例第十九条的理解。不动产登记暂行条例第十九条内容如下：

属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

(二)在建建筑物抵押权登记；

(三)因不动产灭失导致的注销登记；

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

主旨

本条是关于登记机构实地查看和调查的规定。

释义和理解

本条规定了两个方面的内容，一是登记机构可以实地查看的具体情形；二是登记机构可以调查的情形以及申请人、被调查人配合的义务。本条主要是对《物权法》第十二条第二款“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”规定的细化。

一、实地查看

本条第一款明确规定了不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形。实地查看可以大大降低登记错误的发生率，但由于会降低登记效率，登记机构不可能对每一件登记申请都进行实地查看。为了便于登记机构的具体操作，本款对登记机构可以实地查看的情形作出了列举规定。

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。房屋所有权首次登记是因合法建造房屋而申请的登记，是对业已存在的房屋所有权的第一次登记，是为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致，查实房屋确实存在的客观情况，避免申请人伪造材料“无中生有”。实地查看的内容一般包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致等。

（二）在建建筑物抵押权登记。在建工程抵押权登记，即当事人以在建工程设定抵押而申请办理的登记可以进行实地查看。由于在建工程尚未竣工，其本身处于不确定状态，申请登记时只能向登记机构提交经规划部门审批的工程图纸，一旦城市道路名称或在建工程项目名称发生变更，就可能出现抵押人就已经设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续的情况。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理首次登记，登记机构可能难以察觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。因此有必要将在建建筑物抵押权登记的情形单独列举出来。在办理登记时一般需实地查看两方面内容：一是对已建成的部分是否真实存在进行查看；二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。

（三）因不动产灭失导致的注销登记。不动产灭失，但权利人并未主动申请注销登记，此时登记簿上记载的信息与不动产的真实状况不符。若原权利人在利益驱动下利用此漏洞将登记簿上记载的、实际上已不存在的不动产进行转移、抵押等处分，就极易产生扰乱不动产交易市场，侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权，在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时，登记机构可以进行实地查看。另外，对于房屋征收造成的房屋灭失，当事人一般不会主动来申请注销登记。此时不动产登记机构在根据有关部门的嘱托进行注销登记时，需要实地查看申请注销登记的不动产与登记簿记载的不动产状况是否一致；申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致等。

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。本项是兜底条款，将判断哪些情况下对不动产可以实地查看的权利赋予了不动产登记机构。这样规定，一是为了与今后制定的实施细则更好地衔接，二是便于不动产登记机构在实际的登记工作中根据具体工作需求进行灵活操作。

二、调查

本条第二款规定了登记机构进行调查的情形。即对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

本条第三款规定了申请人、被调查人的配合义务。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。