整理了《房屋登记办法》第三十二条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第三十二条的理解。房屋登记办法第三十二条内容如下：

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

（一）买卖；

（二）互换；

（三）赠与；

（四）继承、受遗赠；

（五）房屋分割、合并，所有权发生转移的；

（六）以房屋出资人股；

（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

房地产开发企业销售商品房的，应当协助商品房买受人办理房屋登记手续。

主旨

房屋所有权转移登记的情形。

释义和理解

本条规定了房屋转移登记的具体情形。房屋所有权转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律行为以外的法律直接规定。法律行为是房屋所有权转移最普遍、最主要的原因但非唯一原因，社会经济生活中发生的不动产物权的得丧变更大多属于此。对于因法律行为引起的所有权转移，必须登记，不登记不生效；对于法律行为以外的法律直接规定引起的房屋所有权转移，自事实发生时起生效。本条规定的八项具体情况中，除了第（四）项“继承、受遗赠”是属于法律直接规定引起物权变动外，其他皆属于法律行为引起的物权变动。根据《物权法》第二十九条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承人或受遗赠人处分该物权的，应该办理所有权继承或受遗赠登记手续后，方可办理转移手续。房屋所有权转移登记的具体情形有：

1．买卖：由买卖双方订立房屋买卖合同，卖方将出卖的房屋交付与买受人，买受人按约定支付房款。

2．互换：本来是指以货币以外的物品进行交换，房屋的交换应是局限于房屋和房屋的交换，拆迁安置时以交换房屋产权作为补偿的，也属互换。

3．赠与：是赠与人把属于其所有的房产无偿地赠送给受赠人、受赠人愿意接受的行为。

4．继承、受遗赠。房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人（业已死亡或宣告死亡并遗留财产者）所遗的房产转归继承人（按法律规定有权接受遗产的人）所有的行为。继承同时又是一种法律制度。继承有法定继承和遗嘱继承两种形式，法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承；遗嘱继承是按照遗嘱的内容进行继承。继承开始后、如被继承人立有遗嘱，按照遗嘱继承或遗赠（将财产指定给法定继承人以外的人或组织）办理，没有遗嘱的，按法定继承办理。建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《联合通知》，其中第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”如处分房产的遗嘱未经公证，“一在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。

5．房屋分割、合并，所有权发生转移的。首先应明确的是，这里指的分割、合并不是指同一所有权人对房屋的分割、合并，而是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体对房屋进行的分割、合并。房屋分割是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属于其所有，但经分割后，变为各自分别所有，权利主体变成了单一的所有权人。合并则是两个或两个以上的权利人将其各自分别所有的房屋变为共同所有。如上述分割出售的房屋，某个产权人通过逐个购买变为其一人所有。

这里需要对房屋分割稍加叙述。在业内，很多人将房产产权分割称为“析产”，“析产”一词在我国历史上就已经使用。析产一般是指家财（包括房地产）的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。在建国初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”和’‘分割”应是同义词。房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产（包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产）才能进行分割。如果父母所有的房屋要分一部分给儿子，这是房产的赠与，而不是分割。

因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体。所有权的权利主体己经发生了变化。建设部原（（权属登记管理办法》第十七条也规定：“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”，明确地将房产的分割列人了转移登记的范围。

房产作为一种特殊的物，对它的分割是有条件的。具体地说就是房屋在分割后应当有明确的权属界限。并保证正常的使用功能。我们常见的单元式住宅，同一套房屋就无法再进行产权分割。近几年来，将整幢大楼分割后出售的越来越多，这种情况登记机关能否为之办理权属登记，我们在本办法第十条“房屋登记单元”的释义中已进行了说明，这里就不再重复。

6．以房屋出资人股。《转让管理规定》第三条第二款规定，“（一）以房地产作价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；”以房地产作价出资，从出资人和其他出资人的合同关系而言，应该说合同已经成立。《公司法》第二十八条、八十四规定，“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”“以发起设立方式设立股份有限公司，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份；一次缴纳的，应缴纳全部出资；分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”因此，以房屋出资人股的应当及时办理房屋所有权转移登记。

7．法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的。《转让管理规定》第三条第二款规定，“（三）因企业被收购、兼并或者合同，房地产权属随之转移；”分立是指一个法人或者其他组织通过法定程序分为两个或两个以上的新法人或者新的组织。《公司法》第一百七十六条规定，“公司分立，其财产作相应的分割。”房屋合并是指房产权利人通过企业兼并、合资经营、以房价人股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的行为。值得注意的是，对股权变更、股东变化、名称变化应如何办理登记？就股权变更、名称变化而言，根据公司法的有关规定，公司是具有独立的法人资格，不因股权的转让而改变其法人资格，公司名称变更也不导致公司实体的改变，它并未因上述要素的变更而发生改变。国家税务总局《关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复》（国税函[2002]771号）中明确，由于企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，对因股权变更或名称变化申请登记的，房屋登记机构可直接办理房屋变更登记。

8．法律、法规规定的其他情形。该条属于兜底条款。

产权人配偶去世，权属证书产权人栏内的记载虽然还是健在的一方，但除了少数能证明房屋为健在一方单方面所有外，按我国《婚姻法》的规定及目前登记的实际状况，该房屋应当先将属于遗产的部分从原产权中分割出来（一般为一半），然后按《继承法》的规定，先办理继承手续。如有多个继承人（如被继承人的子女）共同继承，则按共有房产登记；如配偶以外的所有继承人都放弃继承，则由健在的一方单独登记。登记前、后权属证书上的权利人从现象上看没有变化，但实际权利状态发生了变化。

出现这一类情形的原因，是目前大部分城市对配偶在婚姻关系存续期间取得的共有房屋不按共有房屋来登记，而是依照当事人申请，登记为夫妻一方或者双方所有。根据本办法第十三条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房屋属于夫妻共有房屋（双方另有约定的除外）也应当共同申请登记，一旦这一登记方式改变，即配偶间共有的房屋也按照共有房屋来登记时，此一状况就不再存在。