整理了《中华人民共和国物权法》第二百四十六条的全文内容、主旨、释义和立法背景等，以加深对物权法第二百四十六条的理解。中华人民共和国物权法第二百四十六条内容如下：

法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

主旨

本条是关于授权地方性法规暂时规定不动产统一登记的规定。

立法背景

城市房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载人房地产权证书。”

关于可以依据物权法的授权对不动产统一登记做出规定的立法权主体：立法法第63条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。…‘较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。”“本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”

关于地方性法规对不动产统一登记问题做出规定时应当遵循的原则：立法法第64条规定，地方性法规可以为执行法律、行政法规的规定，就需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项作出规定。除按照立法法规定只能制定法律的事项外，其他事项国家尚未制定法律或者行政法规的，省、自治区、直辖市和较大的市根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。

目前我国办理不动产登记的机构有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等多个部门。登记机构不统一，存在重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端。在物权法起草过程中，很多意见都认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现诸多弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。但是统一登记机构的问题较为复杂，对哪些登记机构可以统一，哪些不宜统一，统一的登记机构如何设立，登记机构是否具有行政管理职责等，各方面的意见分歧较大。

建立不动产统一登记制度是必要的；但是，考虑到建立统一登记制度涉及行政管理体制改革，需要有个过程。从现实情况看，群众迫切要求建立城镇房地产统一登记制度，根据城市房地产管理法第62条的规定，省级人民政府有权确定“由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作”，一些地方也有这方面的规定和做法。据此，本条作出了目前的授权性规定。

释义

解读本条需要回答两个问题：1．哪一级地方可以依据本条授权作出规定？2．地方性法规作出规定应当遵循什么原则？

关于根据本条制定地方性法规的立法权主体，根据立法法的规定，包括两大类：1．省、自治区和直辖市人大及其常委会，目前，我国除台湾省外共有22个省、5个自治区和4个直辖市。2．较大的市人大及其常委会。这里“较大的市”是指省会市、经济特区所在地的市以及经国务院批准的根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定享有地方性法规制定权的城市。目前我国共有27个省会市、4个经济特区所在地的市(深圳市、厦门市、珠海市和汕头市)，截止2000年立法法实施时，共有18个经国务院批准享有地方性法规制定权的较大的市(唐山市、大同市、包头市、大连市、鞍山市、抚顺市、吉林市、齐齐哈尔市、青岛市、无锡市、淮南市、洛阳市、宁波市、淄博市、邯郸市、本溪市、徐州市和苏州市)。

关于依据本条．制定地方性法规时应当遵循的原则，根据立法法的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要的原则；二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。要坚持根据本行政区域的具体情况和实际需要的原则，就要在制定地方法规的过程中，特别是对于统一登记这种中央尚未立法而先行立法的情况，要注意根据本地方的具体情况和实际需要，有针对性地立法。

要坚持不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则，就要既充分发挥地方立法的主动性和积极性，又要从有利于国家法制统一的角度出发。对于不动产统一登记这种中央立法不能一步到位的，地方通过先行立法，既可以解决地方性事务的现实需要，又可以通过地方性法规的制定和实施，积累解决有关法律问题的实践经验，为日后的中央立法打下良好基础；但是一旦法律、行政法规将来对统一登记问题作出规定，就应当按照法律、行政法规的规定执行。

相关法规

《城市房地产管理法》第62条，《立法法》第63条、第64条。