整理了《房屋登记办法》第七十八条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第七十八条的理解。房屋登记办法第七十八条内容如下：

异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

权利人因处分其房屋权利申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

主旨

异议登记的效力

释义和理解

异议登记期间申请处分登记及登记事项记载于房屋登记簿前，第三人申请异议登记的相关内容规定。

一、关于异议登记效力的争论

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《办法》起草过程中，对于异议登记的效力究竟应当如何认识，换言之，完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，登记机构应当如何处理，存在不同认识：

（一）暂缓登记说

一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此，异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦证明登记权利人不是真实的权利人，登记机构又要进行变更登记，从而增加登记机关的负担。尤其应当看到，如果登记机构为其办理了过户登记，第三人再次转让，后来又要撤销，可能造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约处理。

这一认识也是登记实践中的通常做法，虽然《权属登记管理办法》没有明确对此加以规定，但是其第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的巧日内核准注销，并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”，就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中，多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。例如《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第六项规定：“房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的”，房地产行政主管部门应当做出不予登记的决定。陕西省、上海、天津、新疆、武汉、吉林、长春、南京、苏州等地也规定此种情况下不予登记。而《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第一项规定：“产权纠纷尚未解决的”，登记机构可做出暂缓登记的决定，并书面通知申请人。广东省、福建省、合肥、珠海、贵阳、哈尔滨等地也采用了暂缓登记的做法。故而，在存在异议登记的情况下，登记机构也同样有权拒绝为登记权利人对不动产的处分办理登记。

（二）允许登记说

另一种观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。其理由在于：异议登记的效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险，该登记并不表征权利。允许登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，符合异议登记设立的本旨，也不会引发登记机构的赔偿责任。禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。

二、异议登记的效力

《办法》最终采取了比较谨慎的态度，在《物权法》没有明文规定的情况下，类推《物权法》第一百八十四条，认为在办理了异议登记的情况下，登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记，《办法》考虑到异议登记只是一种临时性保障措施，故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记，待异议登记注销后，登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。

这里所言的处分登记，是指登记簿记载的权利人，通过合同转移其权利或者设定他项权利或者抛弃其权利，而申请的登记。异议登记并不妨碍因继承等非基于法律行为导致物权变动而进行的登记。

在此需要讨论的是异议登记与查封登记的效力间题。例如，在同一房屋上，异议登记之后，又有登记簿记载的权利人的债权人申请法院对该房屋进行了查封并进行查封登记；或者先有查封登记的存在，而后又有利害关系人进行了异议登记。对后一种情形，前文已做阐释，但在前一情形下，登记机构应当如何处理？

我们认为，首先，二者同为对房屋权利的限制登记而非对房屋权利的处分，因此，二者相互之间能够并存。其次，查封登记系登记机构依法院的协助执行通知书而为的登记，严格地讲，是在执行法院查封的命令。登记机构在此并无选择的余地，在核对协助执行通知书的真实性并确定查封的具体房屋系登记簿记载的房屋后，只能依照协助执行通知书的要求予以查封登记。因此，异议登记并不能影响此后的查封登记。但是当被保全的财产面临被处分的危险时（比如拍卖），利害关系人应该可以以异议登记为依据提出执行异议，并且要求中止执行，待更正登记完成或异议登记失效之后再由法院决定是否继续执行程序。即使当事人没有提出执行异议，法院在发现其执行的不动产权属有争议（登记簿上存在异议登记）时，也应该主动中止执行，否则将使异议登记丧失存在的实益。

如果异议登记之后，登记簿记载的权利人就该房屋的买卖或者抵押申请预告登记，我们认为，登记机构应当准许。，因为预告登记本质上是对债权的保障，预告登记的只是债权，在预告登记之后，只是限制了登记簿记载权利人的处分权，权利人并未对其房屋权利加以处分。因此，允许权利人预告登记，并不违反本条的规定以及《物权法》的精神。需要强调的是，预告登记的权利人通过预告登记，实际上获得了一种优先权，从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。在异议登记之后，登记簿记载的权利人申请处分登记被拒绝的情况下，登记机构不妨建议当事人申请预告登记，以避免异议登记失效之后可能出现的纠纷，以及登记机构可能的赔偿责任。

异议登记之后又进行预告登记的，需待异议登记注销后，方可申请本登记。预告登记三个月的期间，也应当至少在异议登记注销之日开始起算。

还应当注意的是，异议登记实际上已经限制了登记簿记载的权利人的处分权，为了避免其不知此项限制而受到损害，登记机构应当参照本条第二款的规定，及时书面通知登记簿记载的权利人，以便其及时提出更正或者采取其他措施维护自己的合法权益。

三、异议登记的效力优于在先的处分登记

按照一般的登记规则，申请在先、登记在先。但问题在于，如果此前登记簿记载的权利人已经和他人就该房屋进行交易，并申请了处分登记，但至异议登记之日，该处分登记尚处于审核过程中，申请在先、登记在先的规则是否应当适用？在此情况下，就涉及到在先的处分登记与异议登记的效力哪一个更强的问题。

例如，某甲将其房屋卖给某乙，双方申请了转移登记并被登记机构受理。依据《办法》第二十七条，登记机构应当在30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定。在这一期间，某丙对该房屋的所有权申请了异议登记。但在此情况下，如果继续办理在先申请的处分登记，显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。故而，本条强调，只要在先的处分登记尚未完成，即房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上，第三人申请了异议登记，则异议登记的效力应当优先，房屋登记机构应当中止办理原登记申请。

异议登记完成后，自然对第三人起到了一种警示作用。第三人可以通过异议登记知悉该房屋权利上存在纠纷，从而不再与登记簿记载的权利人交易。问题在于，在前一案例中，在先的处分登记中的双方申请人，在签订合同以及申请办理登记时，并不知悉异议登记的存在；买受人或者他项权利人无从预见此种风险从而拒绝交易，而登记簿记载的权利人对登记无法正常进行也是不知的。为了避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处分登记中止，本条规定了登记机构的通知义务。登记机构在受理异议登记并中止办理原登记申请的情况下，应当尽快书面通知申请人，以便其有所准备，并通过合理手段维护自己的合法权益。