张女士经中介介绍认识了韩女士，2012年8月，韩女士表示愿将其所有的房屋一套以20万元的价格卖给张女士，由于张女士资金短缺，经和韩女士协商……

案情简介

张女士经中介介绍认识了韩女士，2012年8月，韩女士表示愿将其所有的房屋一套以20万元的价格卖给张女士，由于张女士资金短缺，经和韩女士协商，将其房屋卖给张女士之女王某某。2012年10月，王某某向韩女士支付了10万元，写下了一张10万元的欠条，载明：房屋欠款10万元。之后王某某和韩女士为少交房屋过户所产生的税费，双方协商签订了一份房屋买卖合同，合同约定房屋价款为5万元，据此办理了过户，房屋登记于王某某名下。2014年4月，韩女士致电张女士，称王某某写下的那张10万元欠条丢失，要求张女士重新给她写一张欠条，并要求增加一点房款，张女士处于情理，给韩女士写下了一张15万元的欠条，并向韩女士说明，之前王某某写的欠条就此作废，韩女士表示同意。2014年11月，韩女士去世，她的丈夫及其子女在为其办理后事时，找到了王某某2012年10月写下的10万元欠条和张女士2014年4月写下的15万元欠条，于是韩女士的丈夫及其子女找到了张女士，张女士说明了上述实际情况。2015年1月，韩女士的丈夫将王某某起诉至法院，认为王某某与韩女士恶意串通，未经其同意，处分了属于他和韩女士共同所有的房屋，双方签订的房屋买卖合同无效，要求法院确认房屋买卖合同无效，并判令王某某归还房屋。

办案思路及心得

关于本案，主要存在如下几个争议问题：1、诉争房屋是否属于韩女士与其丈夫共同所有？2、王某某购买该房屋时是否存在恶意？3、韩女士和王某某签订的房屋买卖合同是否有效？4、王某某是否应当归还房屋？法理分析：《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产的，应当经全体共有人同意。如果未经其他共有人同意而处分财产的，则属于无权处分行为。本案中，如果认定诉争房屋属于韩女士和其丈夫共同共有，则韩女士私自处分房屋的行为就是无权处分行为。那么在韩女士无权处分的情况下，如何认定王某某的心理状态？司法实践中，主要从王某某对该房屋系韩女士和其丈夫共有的情况是否知情方面进行认定，如果王某某不知情，则认定王某某是善意的，不存在恶意。本案中，据不动产登记簿记载，该房屋登记在韩女士名下，房产证上所有人也是韩女士，基于不动产的公示、公信原则，王某某完全有理由相信韩女士系该房屋的完全权利人。王某某没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实韩女士的婚姻状况及其夫妻关系。因此，王某某购买该房屋时已经尽到了自己的注意和审查义务，是善意的。但王某某和韩女士为少交房屋过户的税费，签订了一份房屋买卖合同，约定的房屋价款为5万元。该约定系双方恶意串通损害国家利益（税费）的行为，且双方处于避税的目的进行约定，系以合法形式掩盖非法目的的行为。根据我国《合同法》第五十二条的规定，双方签订的该房屋买卖合同属于无效合同，那么，该合同无效是否会影响物权变动的效果？根据我国《物权法》的相关规定，我国物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动两种模式。对于基于法律行为的物权变动，我国物权法并不承认物权变动的无因性，也就是说如果基础关系——法律行为不成立、无效或被撤销的，不发生物权变动的效果，即使动产已经交付或不动产已经登记。 因此，基于法律行为的物权变动必须具备两个要件：一是基础关系——法律行为必须有效；二是动产物权变动必须完成交付，不动产物权变动必须办理登记。对于非基于法律行为的物权变动，不以法律行为的生效为要件，且不需要进行公示（动产交付、不动产登记）。

裁判结果

本案中，韩女士处分房屋的行为属于无权处分，王某某在受让该房屋时对该房屋的共有性质并不知情，且双方对房屋的价款协商一致，王某某也已经支付了一半的房款，该房屋已经过户至王某某名下，根据我国《物权法》的规定，王某某已经善意取得该房屋的所有权，王某某与韩女士为办理过户手续签订的房屋买卖合同的效力并不影响王某某对房屋所有权的取得。因此，王某某没有义务归还该房屋。